不動産投資:この会社はやめとけ!!~あまり知られていない嵌め込みスキーム~

不動産
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こんにちは。

駐在サラリーマン@米国です。

 

小生は実は宅地建物取引士資格を保有しており、自身でも不動産投資をしていますし(現時点で日本のみ)、大家仲間もいます。

今回は、実はまだあまり知られていない嵌め込みスキームについて紹介し、注意喚起をしようかと思います。

やめた方がよい会社

小生の経験上、行政処分を過去に受けた会社はやめた方がよいです。

 

「もう5年以上前の行政処分だし、今やり取りをしている営業マンは感じがいいから、もう心配はないと思う」って思うこともあるかと思いますが、悪いことは言わないので、「会社名+行政処分OR詐欺OR訴訟OR・・」とかでヒットした会社はやめた方がよいです。

 

不動産業界は正直モラルが低いです。

 

起業のハードルが低く、簡単に会社をたてて、散々好き勝手やってつぶして新たに会社をたてて、なんてことは日常茶飯事です。

 

勤めている人間も、正直、中卒・高卒、元ヤンキー上がり、といったグレーな世界です。

 

あなたが普段接しているような人種ではない可能性が高く、客相手に怒鳴る、激高する、脅す、嘘をつく、逃げる、書類改ざんをするなんてのも日常茶飯事です。

 

どんな業者であっても、相手を信用しすぎないようにし、常にエビデンスを残しつつやり取りはしましょう。

あまり知られていない嵌め込みスキーム

この嵌め込みスキームは、正直素人投資家が見破ることはほぼ不可応です。

何故ならあまり知られていなくて、弁護士さえ唸らせた、ある意味よくできたスキームだからです。

 

まずは図をご覧ください。

(実際に被害に遭った投資家から得た情報を基に作成しています。今後、被害者が増えないように会社名も”ある程度”出しています。全て事実ですので。)

※上記、則武○所は、まさに過去2回行政処分が下されていますし、相模原や愛甲郡界隈の不動産仲介業者に名前を出すと、決まって忌避される会社です。施工が適当、対応も適当と、管理するととにかく苦労するらしいです。

 

これ、投資家Aさんは元々新築物件投資案件として日本財産コン○○ティングとやり取りしていたそうです。利回り13%超え、サブリースをつけても11%超えだったらしく、日本財産コン○○ティングの代表も、「サブリース期間中も11%でまわる。サブリース賃料が下がる手前、大体購入後5年位で売却するとよい」という話で進めていたそう。

 

「それならば。」と、日本財産コン○○ティングと土地購入契約、当日に突如紹介された則武○所と建築請負契約を締結したそうです。

 

ところが、その後、サブリースなんてのは虚偽だったことが判明します。エリア的にサブリースはつけられないと、どのサブリース業者からも相手にされない・・・(因みに、サブリース査定見積書は虚偽書類であったことが判明します)。

 

当然、投資家Aは日本財産コン○○ティングに抗議しますが、代表は逆ギレし、「だまされた方が悪い!仮にも賃貸事業をするのであれば、人を疑うのでなく経営者としての器を大きくしろ!」と開き直る始末。

 

ここでことの重大さに気づいた投資家A。。訴訟するなり、行政に相談することも考えたようですが、土地分の融資は既に実行されていたこと、今こじれて建築が遅れても困るということで一旦建築を待つことにしたようです。

 

建築も無事完了し(その間も色々と紆余曲折あったようですが・・)、弁護士に相談にいった所、結果としては以下のような内容でした。

 

・訴訟するとしても、やり取りをしていた日本財産コン○○ティング相手となる

・日本財産コン○○ティングとは土地売買契約しか契約関係がないため、契約の無効を主張しても土地にしか影響がない

・よって、土地代金の返金、土地所有権を戻した所で、建築請負契約は残っており、日本財産コン○○ティングが所有する土地に、投資家Aの建物がのっかってる格好になる

・となると、日本財産コン○○ティングが投資家Aに土地を貸すという形にならざるを得ないが、そうなると逆に投資家Aにとって不都合だろう

・建築請負契約の無効を主張することは厳しい(則武○所は、日本財産コン○○ティングが投資家Aに虚言や、虚偽の書類を使って投資勧誘をしていた事実は知らないと主張でき、善意の第三者となる)

 

これら結果は、相談にのってくれた弁護士さえも「うまいことやっている」とうなったそうです。

どうすれば防ぐことができるか?

こうした悲劇を防ぐために投資家ができることは情報収集しかありません。

 

投資案件を扱っている会社の評判がどうか?

 

会社によっては、そうした同業の評判について語ることを嫌がる会社もいますが、そうした会社は無視して、とにかくヒアリングは可能な限り多く行うべきです。

 

また、サブリースをあてにした投資というのはそもそもやるべきではありません。サブリースは、サブリース会社が利益を得ることのできる物件(つまり放っておいても入居がつく物件)でないと成立しません。

 

みすみす物件からの収益をサブリース会社に分けてやることはないですし、サブリースをあてにした投資自体がナンセンスです。

 

情報の裏を一つ一つ取っていくというのも有効です。

 

投資家Aは、虚偽のサブリース見積書を提示された際に、その書類が虚偽かどうか疑ってかからなかったようです(投資家Aはいわゆる高学歴、エリートなので、こうしたブラックな世界や商習慣に慣れていなったのが仇となりました)。

 

サブリース契約をつけることができないと判明した時点で、ようやく見積もりを発行したサブリース会社に問い合わせて、その見積もり内容が虚偽であることが判明したのですが、本来であればこの確認作業を投資検討段階で行っていれば防げたはずです。

 

誰でも投資初心者の頃はあるので投資家Aを責めることはできないです。ただ、やはり不動産業界は参入障壁がかなり低く、色々な人たちが集まってくるグレーな業界ということは常に心に持ちつつ、不動産投資には臨みたいものです。

 

(因みに、投資家Aは、管理会社と二人三脚で色々と試行錯誤して客付けをして、どうにか高稼働を維持しているようです)

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