投資型クラウドファンディング:Fundriseとは?~メリット、デメリット~

不動産
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こんにちは。

駐在サラリーマン@米国です。

 

米国は投資型クラウドファンディングが盛んです。

今回は、その中から不動産(商業不動産、居住用不動産)に特化した投資型クラウドファンディング、Fundriseについて紹介します。

Fundriseとは?

Fundriseは2010年創業のワシントンD.C.にHQを置く、不動産(商業不動産、居住用不動産)に特化した投資型クラウドファンディング会社です。

(会社HPより)

 

投資家数は13万を超え、総投資資産額は49億ドルを誇ります。過去のリターン年率は8.7%~12.4%となっています。

Fundriseの投資手法は?

投資家目線からすると、出来ることは非常に限られており、日本のロボアドバイザー(ウェルスナビだったり、Theo等)に近いです。

 

投資家が特定の案件を選択し投資をすることはできず、投資スタンスを①Supplemental Income、②Balanced Investing、③Long-Term Growthから選択し、後はそれぞれの投資スタンスに応じて自動でeREIT(コアアカウント)、又はeFUND(アドバンスアカウントのみ)の銘柄が割り振られます。

 

※eREIT、eFUNDとは、クラウドファンディングの規制に基づいて、Fundrise社がエクスクルーシブに提供しているオンライン・オルタナ投資銘柄です。

※アカウントタイプは、単純に投資金額に応じて決まります。コアアカウントレベルは1,000ドルから、アドバンスアカウントは10,000ドルからとなっています。

 

Fundriseのメリット、デメリットは?

Fundriseのメリットとしては、米国不動産のプライベートマーケットへアクセスできるという点です。

 

どういう意味かというと、Fundriseが取り扱う物件は比較的小ぶりなものが多く、その分だけローカル要素が価格に反映されやすく、流動性も高いといった利点があります。

 

(日本のRC物件投資をイメージしてもらうと分かりやすいと思います。個別の数億程度の物件投資の成否は、マクロ経済状況や都市開発計画よりも、その物件の周辺環境(イオンモールが近い等)だったりします)

 

実際に、2019年の平均リターンは9.47%となっており非常に高いリターンを上げています。

また、コロナ禍でマーケットが乱高下する中でも、元本割れは起こしておりません。

 

一方でFundriseのデメリットとしては、①高い管理コストと、②流動性の低さにあると思います。

 

①の管理コストについてですが、年間管理コストは0.85%、サービスフィーとして0.15%(投資金額によっては免除される)が徴収されます。

ですので、例えば2019年の例でいうと、実質平均リターンは8.47%になっているというわけで、そこから更に税金が引かれます。

 

②の流動性の低さについては、小生は更に深刻に見ています。

Fundriseでの出金タイミングは4半期のみとなっており、短期での解約・出金は、その投資期間により最大で3%のペナルティが課されます。

 

ですので、①と②の合わせ技で結構な金額がもっていかれてしまうので、投資期間とリターンによっては、折角得たリターンを全て吹っ飛ばしてしまうこともあるわけです。

Fundriseに投資すべきか?

残念ながら、Fundriseは米国居住者しか口座開設ができません。

 

仮に、米国に居住されている場合には一考の価値はあると思います。ただ、デメリットで記載しました流動性の低さと、投資期間によってはペナルティが課されてしまうため、確実に向こう数年は必要なくて銀行口座に眠っているキャッシュがあるとかであれば、Fundriseに投資するというスタンスでよいと思います。

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