【リクエスト記事】不動産投資と株式投資の最適バランスとは?

考察
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こんにちは。

駐在サラリーマン@米国です。

 

小生Twitterアカウントの固定ツイートに、記事にしてほしいトピックを募集しています。

ありがたいことに、早速リクエストがありました!

今回は、「不動産投資と株式投資の最適バランス」についてです。

 

小生は実は宅地建物取引士資格を保有しており、自身でも不動産投資をしていますし(現時点で日本のみ)、大家仲間もいます。

結論

いきなり結論から書きます。

「その人の資産規模、リスク許容度、好み、空き時間ボリューム、投資期間(現在の年齢)、属性によって最適バランスは変わる」

が小生の答えです。

答えているようで、答えていない、まさにコイ〇ミ構文のような回答で申し訳ないです。笑

 

ただ、これは真実なのでこう答えるしかないと思っています。

以下に、株式投資、不動産投資のメリット、デメリットについて列挙し、そこから年代別アプローチについて小生の考えを記載しますので、御参考になれば幸いです。

株式投資のメリット、デメリット

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株式投資のメリットは大体こんなところだと思います。

流動性、換金性が高い

⇒ 取引所にいって成行注文をだせばすぐに現金にできます

 

・規制当局の管理により不動産価格と比べ価格がフェア

⇒ 市場操作だったりヘッジファンド等の恣意的な大口取引とかもありますが、規制当局が管理し、商品特性上、不動産と比べて価格が公正である

 

少額から分散投資可能

⇒ 最近は日本株も1株から投資できるので、数万円あれば複数銘柄、複数業界に分散投資することが可能である

 

キャピタルゲイン・インカムゲイン共に狙いやすい

⇒ キャピタルゲイン狙いであればグロース株、インカムゲイン狙いであれば高配当株の比重を増やすといった形で、投資性向に応じて自由に組み換えられる

 

 

一方で、株式投資のデメリットとしては以下ですかね。

(安全な)資金レバレッジをかけづらい

⇒ 株式投資でレバレッジをかけるとなると信用取引ですが、信用取引は安全とは言えません。現物取引であれば、株価が大きく下がったとしても長期での株価上昇を見込んで塩漬けにしておけば支障はないですが、信用取引ではそうはいきません。

一方で、現物取引ということは入金力がカギを握るので、投資を自分の能力以上に加速させづらいです。

 

・上場廃止等により元本が短期間に大きく棄損することもありうる

⇒ コロナ禍で散々感じた方も多いと思いますが、ほんの数日で元本のX割を棄損する、なんてことが起こるのが株式市場です。

 

・価格変動が毎日起こるため、日常生活に支障がでることもある

⇒ これは小生に完全に当てはまりますが、仕事中にも株価チェックしたりしがちです。笑 まあ、そりゃ日常生活にも支障がでますよね??

 

機関投資家やプロトレーダーとかと同じ土俵で競争している

⇒ あまり意識しづらいですが、市場は機関投資家にも、個人投資家にも、投資のプロにも平等に開かれています。戦いかたを選べばいいだけの話ではあるのですが、このことも認識し、個人投資家の限界(己を知る)を認識することは重要です。

不動産投資のメリット、デメリット

不動産投資のメリットは大体こんなところだと思います。

安全な資金レバレッジをかけられる

⇒ 金利1%以下~せいぜい高くて3%程度で、数千万借りることができるなんて最高すぎます!資金調達コストが低いので、融資という形でひっぱれるなら借りた方が得です。

(あくまで物件次第ですので、金利3%で投資用マンションとか区分1ルームとかを営業マンの勧めるまま買わないよう。本末転倒になります。)

 

団体信用生命保険をつければ死亡保険代わりになる

⇒ 不動産投資家で中級者以上になると、そもそも法人融資にしている、団信はつけない、という人も多いのですが、第一号物件だったりは個人融資+団信とかが多いと思います。

団信も馬鹿にはできなくて、不動産投資家としてスタートしたばかりの頃は、万が一自身が死亡した際のリスクヘッジプランを団信のカバレッジを含めて組みなおすことで、月々かけていた死亡保険を減額したりといったことが可能です(家族構成とリスク許容度によりますが)。

 

一点ものなので、(努力と運次第で)お得な物件に出会う可能性がある

⇒ 物件は全く同条件のものはないです。全てが一点もの。なので、自分の努力と運次第では、掘り出し物物件に出会うこともあります。

購入したら即儲かるような物件は、既に取引実績やネットワークのある不動産投資家にまず行きますが、まわりが見向きもしないような物件を、自分なら再生できるということで買付けてお宝物件に生まれ変わるなんてことはざらです(むしろそれこそ投資妙味では?)。

 

・自ら賃貸業経営者としてバリューアップができる

⇒ 上記と多少被りますが、不動産投資は投資というよりは経営。いかに保有物件の入居付けをするか、入居者リテンションを高めるか、家賃や物件価格を上昇・維持するか、ということを常に意識し施策を実行し続ける必要があります。

難易度も手軽なものから高度なものまで様々ですが、泥臭い作業も多いので、ある程度の時間はとられます。

 

価格変動が緩やか

⇒ 不動産の売買はその性質上そんなに頻繁に発生しません。なので、物件価格や家賃相場が突如X割り減少した!なんてことは基本生じません

(投資額元本が物件価格に比して棄損していることはあります。それは物件購入時に発生するので、物件の「買い」は慎重にしなければいかせん。基本的に、不動産投資会社が積極的にあなたにアプローチしてくる物件は、購入した時点で棄損するような物件であることを覚えておいてください。)

 

 

一方で、不動産投資のデメリットとしては以下ですかね。

・売り手・買い手の情報の非対称性が生じやすい

⇒ 情報の非対称性とは、売り手と買い手との間で保有している情報に差が生じていることを指します。当然、売り手はその物件の賃貸経営状況について詳しく、物件や周辺環境の弱みを把握しています。また、物件の妥当な価格というのも把握していますが、買い手側が駆け出しの個人投資家だったりすると、そうした負の面を見破ることができずに、それら情報は隠されたまま割高に購入するなんてことが起こります。

 

・物件運営状況によっては、レバレッジがマイナスに働くこともありうる

⇒ レバレッジ(融資)をかけて不動産投資をしたとして、仮に入居者がつかず当てにしていた家賃収入が入らない場合でも、融資返済は容赦なく毎月やってきます。仮に、5,000万円を返済期間20年、金利2%で借りたとして、入居状況がどうであれ毎月25万円を返済することはできますか?

 

維持管理費がそこそこかかる

⇒ ざっくりとですが、物件の維持には以下費用が掛かります。

固定資産税、都市計画税、共用部電気代、物件管理費、雑草除去や清掃費用、等

 

空室対応が意外と大変

⇒ 勿論、空室になりづらい物件を選ぶことが大前提です。が、よほど東京ど真ん中の好立地とかでない限り空室対応は大なり小なり必要になります。基本的には入居付けは不動産会社に任せてていいのですが、そうした不動産との折衝やモチベ管理、空室が長引く際の精神衛生等、意外と気力を使います。笑

 

災害リスクや人的トラブルもある

⇒ 損害保険に加入することである程度ヘッジできますが、やはり災害リスクだったり、家賃滞納や孤独死といった人的トラブルもつきものです。小生の物件でも居室内で、非常に残念ながら、命を絶った方がいらっしゃいましたが、その賃貸経営への影響は大きかったです。その後の原状回復や損害賠償請求等、遺族の方との折衝も、色々な意味で気力を使います・・。

年代別最適割合

砂時計, お金, 時間, 投資, 通貨, ファイナンス, 経済, リスク, 現金

※繰返しになりますが、各個人のリスク許容度や資産状況、人生プランによります。

【20代~30代:資産拡大期】

原資となる資産が少ない状況ですので、資産拡大に焦点を当てたポートフォリオを組むべきです。

高配当株よりは高成長株、日本株よりは米国株、ETFならQQQといった具合です。笑

給与からの余剰資金は確実にそうした有価証券に投資していきましょう。

そして、ある程度(物件規模にもよるが、最低300万程)の資産が貯まったら、それを見せ金にして不動産投資に向けて融資元の調査をしましょう。

地元信金、地銀、メガバンクから、とにかく色々とあたってみるとよいです。なんとなく具体的な方向性(融資可能金額、適用金利等)がつかめたら、物件情報を検索、検索、検索、検索、、、、ひたすらシミュレーションをしましょう。

最初の一棟は新築木造APだとか、中古RCじゃないと、といった固定概念は捨ててください。

中古戸建だって有りです(小生も保有しています)。

一つ言えるのは、あまりリスクを取りすぎる(レバレッジをかけすぎている)と後でロクなことないです。

コロナ禍の飲食店等の惨状はみていると思います。仮に入居者0になったとして、あなたは毎月いくらなら融資返済が無理なく可能ですか?

 

【40代~50代:攻守バランス期】

給与収入、これまでの投資からのリターンが、20代~30代よりも多いはずです。

なので、その状況によって攻守のバランスはとっていいのかなと思います。若い頃と比べて高成長株よりも高配当株や債券ETFの比重を高めてもいいですし、あえて更なる拡大を目指しアグレッシブにいくというのも有りだと思います。

それらも全ては自身の人生計画によります。結婚されいてお子さんがいらっしゃるとしたら、大学進学費用の支払い等もこの年代であることでしょう。そのころに、幾らの現金を確保しておかなければいけないか?というのがカギです。

不動産投資についてですが、退職してしまうと、それこそ融資が引きづらくなります。まだ不動産投資で融資を受けていなければ、上述のやり方で、融資を既に受けているのであれば、どうすれば効率よく拡大できるかを確認・相談しつつ行っていきましょう。

 

【60代以降:資産防衛期】

ストレートな言い方になりますが、生い先も短いはずですので、無制限に資産拡大を狙っても無意味です。

自分が仮に90歳まで生きるとしたら、いくらあれば余裕をもって生活できるのか?ということを計算し、それに合わせた資産防衛方法を考えましょう。

仮に資金が足りない場合は、間違っても増やそうなんて思わず(アグレッシブな証券リテール営業マンや、不動産投資会社のアウトロー営業マンが虎視眈々と狙ってます)、生活コストを下げることを考えましょう。

仮に現役時代は都内に住んでいたとしても、引退後は生活コストの安い地方にいくというのも立派な選択です。

この年代になると、基本的には不動産融資は下りないと思ってください。たまに、退職金をあてにして不動産投資向け融資をひいたりとかも聞きますが、基本的には退職金には手をつけないことをオススメします。

 

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