【リクエスト記事】不動産投資での情報の非対称性にどう対応するか?

考察
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こんにちは。

駐在サラリーマン@米国です。

 

小生Twitterアカウントの固定ツイートに、記事にしてほしいトピックを募集しています。

 

記念すべき第一号リクエスト記事を先日投稿しました。

 

 

リクエスト記事を投稿してから、早速、以下の追加リクエストを頂きましたので、今回は「不動産投資での情報の非対称性にどう対応するか?」について、小生なりの考えを書きます。

 

 

 

※小生は宅地建物取引士資格保有者、日本で不動産投資物件を幾つか保有しています。

結論

結論から書きます。

 

不動産投資で生じる、売り手・買い手の情報非対称性に対処するには、

「戦う場所を選ぶ」「軸(見方)を変えてみる」「定点観測する」

 

が小生の答えです。

 

以下に、それぞれの意味について解説していきます。

戦う場所を選ぶ

不動産投資初心者にありがちなのは、巷の不動産投資本や、営業マンの言うことを鵜呑みにして、「投資するなら山手線の駅から駅徒歩10分以内」とか、「地方の築古RC」とかって決めてかかることです。

 

それらを鵜呑みにして、ホイホイ営業マンの勧めにしたがうのは、自ら情報非対称性を生み出す環境に身を置きにいっているようなものです。

 

よく不動産投資セミナーでこういった論調を聞きます。

 

これから日本は人口減少が止まらない ⇒ でも東京は今でも人口が増え続けている ⇒ 東京の特に山手の線駅が堅い ⇒ 東京山手線の駅近くのAPを買いましょう

 

といった具合です(上記「山手線駅」や「東京」を、「福岡市〇〇区」や「京浜〇〇線」とかに代えたパターンもあります。要はテンプレみたいなものです。)

 

でも、よく考えてみてください。

たかだが、一般投資家が買うようなせいぜい10戸~20戸程度の集合住宅を埋めるために、日本の人口動態をマクロからみる必要がありますか?

 

日本は東京だけではないです。

地方にだって人はいるし、地方の車社会では駅近でなくても入居をつけやすい立地や条件があります。

そこを取りに行きましょう。

軸(見方)を変えてみる

あなたは障害を持っている方の日常生活について具体的に想像ができますか?

サーファーの人の日常生活はどうですか?

子育て世帯はどういった日常生活を営み、どういったことを気にしながら生活していますか?

 

往々にして人は体験してみないと、他人の境遇や生活の様子や判断基準を理解することはできません。

 

例えば、あなたが介護のお仕事をされているとしたら、それはあなたにとって、有利に働く(不動産の売り手と相対したときの)情報の非対称性にすることができます。

旅行業界に働いていたら?子育て中だったら?バイクが超絶好きだったら?

 

自分ならではの見方を武器にして、有利な情報の非対称性を作りましょう!

 

不動産の売り手が知らない情報だったり、物件運営方法を自分なりに創造していき、あとは愚直にPDCAを回すだけです。

 

小生の大家仲間にも、Airbnbにいち早く着目し、地方の築古戸建ながらも驚異の利回りをあげている猛者や、要介護者に特化したAP運営をして高い入居率を誇っている人がいます。

定点観測する

双眼鏡, 探している, 男, 検出, 人, ビジョン, 検索, アウトドア, 見

上記、二つの点を強め実行するためには定点観測が欠かせません。

 

自分が長年住んでいる街や、営業で回る街等をいまいちど精査してみてください。まずは不動産ポータルを使って、どの物件で空室がでているか、どれくらいで空室が解消しているか、どのエリアに空室が多いのかというのを観察し続けます。

 

不動産は閑散期(4月~9月)と繁忙期(12月~3月)で様相が異なります。

不動産のそうしたサイクルを2-3周はみてからでも遅くはないです(特に投資しようとする金額が大きければ大きいだけ)。

 

上記にプラスして、自分が得意な分野(介護職についている、若手起業家、子育て世帯、サーファー、犬を飼っている 等々)が、定点観測しているエリアにどのようにフィットしているのかを観察しましょう。

 

例えば、介護を例にとると、介護施設がどこにあって、利用者はどういった生活パターンをしているのか(使用している交通機関、普段買い物で使うスーパー等)、利用者はどのくらいか、といったことを観察します。

※勿論、探偵ではないので、人を待ち伏せたり、敷地内をのぞき込んだりとかはしません。小生は散歩がてら、ざっと定点観測したい場所や施設を回ってました。回るといっても、単にその前をとおりすがる程度です。

 

定点観測をして、色々と自分なりに不動産事業計画の構想を練っていけば、不動産営業マンの土俵にあがって訳がわからない物件を高値掴みしたりとかはなくなるでしょう。

 

 

 

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